전세를 사는 누구나 금액이 큰 전세보증금에 대한 우려가 생깁니다. 보증금을 돌려받지 못할 시, 신속하게 대응할 수 있는 방법과 절차가 있다면 보증금 반환에 성과가 있을 것 입니다. 이 글에서는 상황별 전세보증금반환을 청구하는 방법을 쉽게 소개합니다.
가장 좋은 방법은 집주인과 원만한 합의를 시도하고 사정을 하는 것이지만, 집주인들은 ‘새로운 세입자가 들어오지 않으면 전세보증금을 돌려줄 수 없다’며 차일피일 미루곤 합니다.
전세보증금을 제 때에 지급받지 못하게 된다면, 추가 대출에 대한 이자를 부담하여야 하고 새로 계약한 곳에 잔금을 지급하지 못해 최악의 경우 계약이 파기되는 결과를 초래할 수 있습니다. 따라서 전세 보증금반환의 핵심은 ‘신속함’이라고 할 수 있습니다. 그렇다면 전세보증금반환을 위해 어떻게 준비해야 할까요?
1. 초기대응
ㄱ. 전세 계약 해지 의사표시
전세를 더이상 갱신(연장)하지 않고 이사를 가겠다는 의사를 명확하게 집주인에게 전달하셔야 합니다.
이 통지는 계약만료 2개월 전에 해야 하고, 이 기간을 넘기고 통지하지 않을 경우 주택임대차보호법에 따라 2년간 ‘묵시적 갱신’이 되니 주의하셔야 합니다.
그러므로, 통화녹음, 문자, 카톡 등 전세를 갱신하지 않겠다는 의사를 집주인에게 전달한 사실을 증거로 남겨 두셔야 합니다.
ㄴ. 내용증명 발송
전세 계약이 종료되었는데도 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않거나 집주인이 전화를 거절하거나 문자를 읽지 않는다면, ‘내용증명’을 이용하는 방법도 있습니다.
내용증명에는 1. 전세 계약 갱신 의사가 없고 종료된 사실, 2. 전세 계약 종료 즉시 전세보증금 반환을 요구했지만 집주인이 돌려주지 않고 있다는 사실이 포함되면 됩니다. 내용증명으로 발송한 사실은 추후 법적 분쟁에서 손쉽게 주장, 입증하는데 큰 도움이 됩니다.
내용증명이란? “개인 및 기업 간의 채권, 채무에 관련된 이행 사항 등의 득실변경에 관한 부분을 문서화하는 것으로 발송인이 수취인에게 본인의 요구사항 등이 적힌 내용의 문서를 발송하였다는 사실을 발송인이 작성한 등본에 의하여 우체국에서 공적으로 증명할수 있는 양식“
2. 임차권등기명령신청
임차권등기명령은 세입자가 자신의 핵심 권리인 대항력과 확정일자의 효력 유지를 위해 신청하는 제도입니다.
주택임대차보호법상 대항력이 유지되려면 임차인이 전입신고 상태 및 거주 상태가 유지되어야 합니다. 왜냐하면, 주소지를 이전 할 경우 채권우선순위를 상실하기 때문입니다. 하지만, 임차권등기명령 신청을 하게 되면 다른 곳으로 이사를 가더라도 대항력을 유지할 수 있습니다.
임차권등기명령을 신청해 법원에서 인용결정이 내려지면, 법원이 등기소에 촉탁을 보내고 임차권 등기명령이 부동산 등기부에 기재됩니다. 신청에 필요 서류는
- 임대차 계약서 (사본 가능)
- 주민등록등본 또는 초본
- 부동산 등기부등본
- 내용증명 등 임대차 계약종료를 입증할 수 있는 자료
- 대법원 등기 수입증지
- 등록세 영수증
- 송달료 영수증
- 등기촉탁수수료 영수증
이고, 임차권등기명령신청을 하여 결정을 받았다고 바로 효력이 발생하는 것이 아니라, 등기부에 기재된 때에 효력이 발생하기 때문에 반드시 등기부 기재를 확인하고 이사 및 주소지 이전 절차를 진행하셔야 합니다.
3. 전세보증금반환 소송
전세보증금반환을 위해 가장 좋은 방법은 빠르게 전세보증금반환소송을 제기하는 것입니다.
임대차계약이 종료 되었음에도 집주인이 보증금을 반환하지 않고 있다는 점을 입증하여 임대인에게 보증금 반환을 구하는 민사소송입니다.
갱신 거절 통지를 했음에도 불구하고 전세금을 돌려주지 않는다면 소송을 고려해볼 수 있습니다. 위에서 알아본 증거, 내용증명만 있다면 승소하실 수 있습니다. 또한 소송에서 승소를 한 경우에는 집주인에게 소송비용도 청구할 수 있습니다. 하지만, 법적으로 대응을 하게되면 재판 등 상당한 시간과 기간이 부담될 수 밖에 없어 부동산전문변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다.
4. 소송 외 전세보증금반환을 청구하는 방법
ㄱ. 지급명령
소송은 기간이 오래걸려 부담된다면 판결보다 빠른 ‘지급명령‘을 신청해볼 수 있습니다.
법원에 임차인이 단독으로 신청하면 법원이 관련 사실을 검토한 후 지급명령결정문을 발급해, 집주인의 통장압류나 부동산 경매등의 강제집행을 통해 전세금을 돌려 받을 수 있습니다. 그러나 집주인이 만약 이의신청을 하게 되면 통상의 소송절차로 이행되기 때문에, 가능성에 대해 면밀히 파악한 후에 진행하는 것이 좋습니다.
ㄴ. 소액심판 신청
전세금이 3천만원 미만인 경우, 일반 민사소송보다 빠르게 1회 변론기일로 심리를 마치는 제도입니다. 만약 임대인이 이의를 제기하지 않는다면 바로 임차인 승소 판결이 선고되지만, 이의를 제기한다면 마찬가지로 소송절차로 이행되기 때문에 상황에 맞게 잘 선택해야 합니다.
여기까지 전세금을 돌려받는 방법들에 대해 알아보았습니다. 전세 계약 만기를 앞두고 있는데 보증금반환에 대한 논의가 되고 있지않다면, 지체하지 말고 부동산전문변호사와의 상담을 통해 신속하게 해결방안을 찾으셔야 합니다.
이 외에도 전문적인 다양한 방법이 있으며, 소송비용은 패소자 부담이 원칙이므로, 세입자는 돈을 들이지 않고 소송을 진행할 뿐만 아니라 지연이자까지 전부 받게 되므로 부동산전문변호사의 조력을 받아 확실하게 대응하시는 것이 가장 좋습니다.
